Las edificaciones de gran altura en pleno auge

El desarrollo de edificaciones en las grandes ciudades ha provocado que se presente una escasez de terrenos disponibles para edificaciones. Ante esta problemática, la construcción de edificios altos se presenta como una solución estratégica para hacer frente a la demanda de espacios corporativos y residenciales, si bien la carencia de terrenos para la edificación es un impedimento para continuar con el desarrollo y la normativa vigente, suele contravenir las tendencias de desarrollo sustentable

Por Manuel Merelles

Los edificios altos se presentan como algunas de las edificaciones que más crecimiento han tenido en la industria de la construcción en el mundo. Su importancia en las grandes ciudades es innegable y son símbolos del crecimiento económico de cada región. En México, el Distrito Federal, centro político y económico, es un claro ejemplo del auge que este tipo de edificaciones está viviendo en el país. Asimismo, Puebla, Guadalajara, León, Monterrey y Tijuana presentan muchas construcciones de edificios altos. Estas edificaciones están creciendo en altura y en número a lo largo y ancho del país.

Pocos espacios disponibles para la construcción
El exceso de demanda de espacios para edificación en las principales ciudades del país ha provocado que se busque construir de manera vertical con mayor ímpetu para aprovechar los espacios disponibles. Jorge Luis Hagg Hagg, presidente del jurado calificador del premio Jorge Martínez Anaya al edificio inteligente dentro del Instituto Mexicano del Edificio Inteligente (IMEI), considera que la concentración de actividad financiera y avances tecnológicos son impulsores de la construcción vertical en el Distrito Federal.

“De acuerdo con la disponibilidad de espacios que hay en la ciudad de México, donde se encuentra aproximadamente 80 por ciento de los edificios corporativos del país, se tiende a tener una construcción vertical porque no hay espacios disponibles para hacer complejos horizontales. Por ello, los edificios altos están ganando cada vez más auge. Las estructuras, los estudios sísmicos actuales y la preparación de los edificios permiten, sin importar la ubicación geográfica en la Ciudad de México, tener edificios de gran altura”, señala.

Un ejemplo de la incidencia que tienen tales edificaciones en la ciudad es que el 40 por ciento de los candidatos que se postulan al premio anual del IMEI son edificios altos. El 60 por ciento restante se conforma por call centers, centros de datos, hospitales y museos, entre otros desarrollos. Además, dicho número ha ido creciendo con los años.

El ingeniero Sergio González Guadarrama, director de Operaciones de Grupo Danhos, consorcio desarrollador de edificaciones emblemáticas como Reforma 222, Parque Delta y en últimas fechas Pedregal 24, considera que esta tendencia de crecimiento no sólo se presenta en México, sino que es un fenómeno mundial. “Los edificios altos, en México y en el mundo, están siendo una tendencia para la concentración de las zonas urbanas debido a que el crecimiento extendido no ha dado muy buenos resultados. Se observa una tendencia hacia la construcción de edificios más altos en función de aprovechar mejor el uso del espacio público. En lugar de hacer un modelo de ciudades extendidas, se hace un modelo de ciudades concentradas; la altura te da una concentración mayor”.

Por otra parte, el ingeniero César Ulises Treviño Treviño, director General y Fundador de Bioconstrucción y Energía Alternativa, empresa de consultoría y desarrollo de proyectos sostenibles, subraya la importancia de este tipo de edificaciones para el desarrollo urbano. “Definitivamente, la presión es cada vez mayor sobre la disponibilidad de terreno en las zonas urbanas y esto está sugiriendo el reaprovechamiento de las áreas que ya cuentan con infraestructura y servicios y que dan una oportunidad económicamente más atractiva a muchos sectores de la población que trabajan y que deben tener una cercanía a su área laboral. Al hablar de edificios comerciales lo que se pretende es ofrecerle al usuario las mejores facilidades y prestaciones en el entorno urbano”.

En opinión del ingeniero Treviño, también se está presenciando un cambio de paradigmas desde el punto de vista de los usuarios, que están aceptando cada vez más vivir o trabajar en edificaciones verticales. El sector público finalmente está apostando por estos esquemas de reidentificación urbana, otorgando condiciones favorables para tales proyectos. Asimismo, afirma, se están actualizando los reglamentos urbanos y de construcción para reforzar las disposiciones de verticalidad y de compacidad en las ciudades. “En definitiva, es una tendencia corroborable a nivel mundial y vemos felizmente casos de éxito de proyectos residenciales y comerciales en el país en el que están llevándose de la mano las condiciones de verticalidad con alto desempeño energético y cuidado del entorno. Estos proyectos verticales se están convirtiendo en proyectos bandera para los nuevos modelos de edificación a nivel nacional”, indica.

Inversiones
Para el ingeniero Sergio González, experto inversionista de Grupo Danhos, la ubicación que proporcionan los edificios altos a sus usuarios es un valor agregado importante al decidir hacer inversiones en estas edificaciones. “Tal vez las inversiones en edificios altos no sean siempre las más rentables, porque los edificios mientras más altos son, pueden ser menos eficientes en el uso de los espacios; por ejemplo, si tienes un edificio que tiene muchos pisos, debes poner varios núcleos de elevadores, lo cual puede provocar una pérdida de eficiencia. Sin embargo, puedes ofrecerle una mejor ubicación dentro de la ciudad a los inquilinos y eso les da un valor adicional a los espacios”, detalla.

El ingeniero González opina que el tema de las licencias que tienen que ver con los usos de suelo, así como el rechazo mal entendido de que los edificios altos generan un consumo innecesario de infraestructura son problemáticas por enfrentar al decidir realizar edificios altos en México y contar con el transporte adecuado para trasladar a los usuarios a estas edificaciones, aspecto que se convierte en uno de los principales retos.

Tipo de cambio y reformas
Para el ingeniero González, el tipo de cambio tan elevado frente al dólar americano que se ha presentado en el último año no ha afectado las inversiones realizadas en el sector de manera profunda. “Hay que recordar que la industria inmobiliaria es una industria que planea a 20 o 30 años. Una coyuntura temporal, salvo que sea muy grave, no distorsiona las decisiones de inversión en este tipo de proyectos”, aclara.

“En México, afortunadamente, hemos tenido más estabilidad de la que nos acostumbramos a vivir en décadas pasadas. En la década de 1980 o principios de 1990 eran crisis mucho más profundas que la que estamos viviendo y México ha salido bien librado de ellas”, aclara.

Sobre si esta tendencia continuará, el ingeniero González se muestra mesurado. “No se puede saber. Siempre tienes que estudiar los parámetros, pero en la realidad siempre te pueden afectar factores externos y no lo puedes saber. Nosotros quisiéramos tener garantizada la estabilidad, pero eso no se puede y se tiene que ir adaptando a la realidad que se va presentando, no sólo en este ámbito, sino en cualquiera de tu vida”.

Sobre las recientes reformas energéticas del país, se vislumbra la inclusión de nuevos actores en el juego. “La industria se debería de detonar, creo que va a haber más jugadores que van a lograr mayores inversiones, tal vez no en el sector del petróleo pero sí en la parte de CFE. Seguramente habrá modificaciones, la CFE se está transformando para ser una empresa que produzca energía y en otra empresa que venda energía, ese solo cambio ya genera un proceso diferente donde tiene que haber inversiones”, explica el representante de Danhos.

Importancia de un buen diseño
La etapa de diseño es fundamental debido a que es el momento en el que se toman todas las decisiones pertinentes en la configuración espacial, los esquemas operativos, la selección adecuada de materiales y tecnologías incorporadas al edificio que eventualmente afectarán su desempeño en todo su ciclo de vida. Se considera que un proceso integrado de diseño en la etapa más temprana del proyecto es el más adecuado para permitir que las acciones relacionadas con eficiencia energética y cuidado ambiental se realicen de manera adecuada.

Realizar una oportuna y temprana convocatoria de los diferentes actores involucrados del proyecto con tener una sesión técnica en la que se definirá la agenda energética y ambiental del proyecto es una de las estrategias más recomendadas. “Lo que se busca es que los objetivos ambientales y energéticos estén definidos en la etapa más temprana del proyecto y con la colaboración de todos los actores que eventualmente podrían participar en el mismo. Se aconseja que antes de que el arquitecto y diseñador empiecen con su propuesta geométrica y espacial se convoque a otros especialistas, entiéndase ingenierías, constructores, el mismo operador y hasta el propietario para que enriquezcan la propuesta del proyecto funcionalmente y se definan metas muy claras respecto del desempeño del edificio en la agenda verde”, señala Treviño Treviño.

Normalmente, lo que sugiere es encontrar, en el punto más temprano del proyecto, el balance adecuado entre los elementos de la verticalidad, la densidad y la compacidad del proyecto, la funcionalidad y las prestaciones operativas que se puedan tener en la edificación, con el objetivo de alcanzar la mejor relación de eficiencia y productividad. Encontrando la vocación natural del proyecto se puede llegar a un punto óptimo en el cual se logre el mayor desempeño energético y el mínimo impacto ambiental. “Cuando se hace un análisis de ciclo de vida del edificio encontramos que puede determinarse un punto óptimo en el que ya no es tan rentable seguir en vertical porque se empiezan a complicar elementos de ingeniería, procesos constructivos y la funcionalidad y operatividad del mismo edificio. Se requiere una serie de estudios de ingeniería de valor para encontrar el punto ideal hasta el cuál se debe de proyectar la altura del edificio y la naturaleza de sus elementos principales, como la envolvente y el equipamiento”, detalla el director General de Bioconstrucción.

Algunos de los principales escenarios en el que el diseño de un edificio ve limitada su altura se presentan cuando la función natural del edificio sugiere tiempos de desplazamientos internos diferentes a los buscados, cuando el proceso constructivo por lo materiales y tiempos de edificación indican que una altura determinada ya no es apropiada para el proyecto o cuando la eficiencia de los equipos y los sistemas empiezan a impactar negativamente en el desempeño energético de alguna edificación.

Por su parte, el ingeniero González opina que concebir una ubicación óptima en las primeras etapas del proyecto es fundamental. “No tendría mucho sentido hacer una torre de oficina en Texcoco porque no resuelve ningún problema, donde se dan las necesidades es en otros lugares; el corredor Reforma o el corredor de Avenida Chapultepec, por ejemplo, en los cuales es necesario responder a estas tendencias debido a que estas zonas tienen infraestructura y comunicaciones correctas”, asevera.

Asimismo, considera que las normas de seguridad y el desarrollo de ingeniería son vitales para alcanzar los niveles de eficiencia que se esperan en este tipo de proyectos. “Es una prioridad cumplir con las normas de seguridad que son más exigentes en este tipo de proyectos, al igual que tener un desarrollo de ingeniería particular que logre las eficiencias correctas. El tamaño del edificio depende de su eficiencia, ya sea para el uso de los espacios o de la energía, por lo que hay que tratar de contar con un equipo más preparado para que responda a estas exigencias de eficiencia”, sentencia González.

Problemáticas en el diseño
Las agravantes de un proyecto vertical de mediana o gran altura pueden crecer de forma exponencial cuando el diseño no facilita el cumplimiento de los objetivos fundamentales del edificio. Diseñar sin entender la vocación del edificio puede sugerir problemas en la etapa de construcción y operación con un consecuente alto costo de mantenimiento. La recomendación del ingeniero César Ulises Treviño es otorgar el tiempo e inversión necesarios a la optimización del proyecto en la etapa de diseño conceptual, de especificaciones y de cálculos, de tal suerte que el proyecto pueda cumplir con los requerimientos que se han planteado en las bases del proyecto.

Simbiosis eficiente
Operación y Mantenimiento (O&M) es uno de los puntos más críticos al referirse a los edificios altos. “Más que importante es vital. Haciendo una analogía, si vas a una agencia y compras un coche con el motor más eficiente, con el mayor rendimiento de combustible, que requiere de un mantenimiento a los 10,000 km y que es el mejor automóvil en el mercado y lo usas 24 horas al día rodando en terracería, pasan 10,000 km y no le das mantenimiento, si te dicen que tiene que utilizar determinado aceite y empleas uno más delgado o uno más grueso, si te dicen que la presión del inflado de las llantas es una y la traes a otro nivel, la eficiencia de concepto con la que nació el coche ya no se cumple”, explica el ingeniero Jorge Luis Hagg Hagg.

Por ello, contar con personal calificado y certificado para llevar a cabo el día a día en las operaciones de un edificio alto es una prioridad. “La O&M es crítica porque sin importar la edad del edificio, si lo mantienes con una buena operación y mantenimiento, el desempeño será mucho mayor que si lo dejas a la deriva”, aclara Hagg Hagg.

Es necesario contar con la presencia de personal que cumpla con la función de cuidar el desempeño que se espera de un edificio alto. Sin embargo, esto no es lo único que se requiere, además de un correcto diseño y personal calificado, se debe de contar con una cultura de eficiencia energética entre la gente que ocupa el edificio, es decir, los usuarios.

Deficiencia en personal de O&M calificado
Asimismo, el ingeniero Hagg Hagg considera que no se ha alcanzado un punto de equilibrio entre la oferta y demanda de personal calificado que opere edificios altos inteligentes. “Creo que es más la necesidad que tienen los edificios de contar con personal calificado que la gente certificada que lo hace. Muchas veces, la última persona, del último contratista que estuvo involucrado con el proceso de construcción del edificio es al que contratan como administrador del edificio, porque es el último que estuvo ahí y conoce hasta el final cómo quedaron las instalaciones; igualmente, es a quien solicitan que se quede a administrarlas”, señala.

“Se tiene la necesidad de que haya un administrador, de que haya alguien que opere el edificio pero, lamentablemente, no hemos llegado al punto de contar con gente lo suficientemente preparada para hacerlo a cabalidad. Son profesionales en algunas ramas, conocen muy bien técnicamente algún tipo de servicio o de sistema, aunque no cuentan con la capacitación necesaria de administradores de edificios como tal”, aclara Hagg Hagg.

El IMEI, en conjunto con la Building Owners and Managers Association (BOMA) ha impartido varios cursos relacionados con la O&M de edificios altos, con temas que abarcan desde los temas básicos, hasta los más complejos. “Hemos traído cursos donde se aborda cómo ponerse de acuerdo para medir aquellos espacios que se van a rentar, que se tenga un lenguaje común entre quien toma el espacio y quien ofrece el espacio para que estén de acuerdo en cómo se medirá, administrará y manejará. Poco a poco estamos trayendo más cursos de los que ofrece BOMA con el propósito de impulsar este tipo de capacitación”, informa el presidente del jurado calificador del IMEI.

Promoción de la energía
La eficiencia energética es una prioridad creciente. Se cuenta con inversionistas patrimoniales y especulativos con una percepción diferente respecto de la importancia de la eficiencia energética en los edificios. Habitualmente, los inversionistas especulativos parecen no tener un incentivo directo en proyectos de alto desempeño energético, pero hay una tendencia de usuarios cada vez más sensibles a los costos de operación y al impacto al medioambiente que están demandando espacios comerciales certificados. “Vemos que ha sido más la presión por el lado de la demanda que por la oferta, el usuario está pidiendo productos diferenciados y el inversionista está otorgando soluciones y atención a estas necesidades a través de productos con estas características”, señala Ulises Treviño.

Hace poco más de cinco años el principal promotor de la eficiencia energética en edificios altos eran grandes empresas transnacionales, le siguieron grandes corporativos nacionales y actualmente existe una demanda generalizada. “Si bien es un sector en crecimiento, encontramos mucho mayor sensibilidad y participación en estas temáticas, ya no sólo de los usuarios o de los promotores, igualmente vemos una industria más madura alrededor de la eficiencia energética, las energías renovables y la protección del entorno., lo que le da más impulso a dichos productos diferenciados que finalmente ofrecen ahorros operativos importantes, salud y productividad a los usuarios”, aclara el director General de Bioconstrucción.

Para la eficiencia energética en edificaciones verticales la envolvente es fundamental; asimismo, los sistemas HVAC; los sistemas de iluminación y de potencia y, si fuera el caso, la incorporación de energías renovables en sitio, esto para el cálculo de la demanda energética del edificio. Complementariamente se habla de ahorro de agua, protección a la atmósfera, materiales ambientalmente preferentes, calidad de aire interior y elementos relacionados con la salud y la productividad de los usuarios.

Para el ingeniero Hagg Hagg, una mayor eficiencia energética representa una ventaja competitiva en el sector. “Si te encuentras en el mercado de edificios de oficina y buscas espacios para ubicar tus oficinas, encontrarás tres o cuatro opciones en una misma manzana. Lo que te dará más valor por el dinero que pagarás por renta mensual es un edificio que sea inteligente, eficiente y seguro. Hoy en día, los edificios que se están construyendo buscan tener lo mínimo de confiabilidad para poder ofrecer ese valor agregado, y la competencia está creciendo en ese sentido”, aclara.

Certificaciones
Hoy en día, se puede encontrar, en números redondos, 300 proyectos con distintas características en México que están buscando una certificación LEED. Esta certificación brinda un punto de comparación más equitativo entre iguales, lo que proporciona un indicativo de qué tan eficiente es el espacio que se está construyendo.

Para el ingeniero González la importancia de los certificados radica en otorgar la garantía de ir por el camino correcto, sin embargo, no son factores imperantes al decidir realizar la construcción de un edificio alto. “La tendencia de sustentabilidad no es algo nuevo o que haya surgido a partir de que hubo las certificaciones, primero nació la tendencia y lo que hizo la certificación es dar orden e imponer un parámetro. No creo que eso influya la toma de decisión y probablemente la tendencia va a ser seguir creciendo con o sin las certificaciones, porque la gente está convencida de que tenemos que hacer un uso más eficiente de nuestros recursos”, señala Sergio González.

LEED es el sistema que mayor penetración ha tenido en el mercado mexicano, cuenta con el respaldo del United States Green Building Council (USGBC), marca inmobiliaria que tiene prestigio a nivel mundial. En varios países cuenta con un cuerpo de especialistas que pueden apoyar en el adecuado desarrollo de los proyectos y su certificación.

La certificación LEED es la que con mayor éxito ha mostrado el adecuado balance entre el rígor técnico y la aplicabilidad en el mercado que indudablemente los inversionistas y los usuarios reconocen con el mayor valor. Sin embargo, en México algunos proyectos han buscado tomar referentes de otros sistemas, como el Energy Star Portfolio, que ha sido utilizado por algunos clientes corporativos y otros sistemas alternativos al LEED, BREEM, por ejemplo, como guías o referentes de buenas prácticas.

¿Normativas suficientes?
Una de las principales normas que todos los edificios deben de cubrir es la NOM 001 SEDE 2012 para instalaciones eléctricas. Asimismo, las NOM-020-ENER-2011 sobre eficiencia energética en edificaciones y la envolvente de edificios para uso habitacional y la NOM-080-ENER-2011 sobre envolvente de edificios no residenciales son de uso regular en la proyección y construcción de edificios altos. “La NOM 080 y 020 son muy importantes porque atienden uno de los principales elementos relacionados con la eficiencia energética en las edificaciones, la envolvente; pero sólo es uno de los diferentes componentes que pueden afectar la eficiencia energética de las edificaciones y que deben ser complementados con otras normas mexicanas voluntarias o normas internacionales, como códigos o reglamentos técnicos aplicados a cada tipo de proyecto”, señala el ingeniero Treviño Treviño.

Estas normas oficiales son elementos importantes que definitivamente deben reforzarse con la aplicación de otras normas o códigos que puedan redondear los elementos enfocados al equipamiento, los sistemas y la operación del edificio.

Otras estrategias complementarias que se utilizan son los programas como el PAAS, Programa de Auditoría Ambiental Sustentable para edificaciones en el Distrito Federal, que se ha relacionado con algunos incentivos fiscales, en temas de predial e impuestos sobre la nómina.

Asimismo, se cuenta con las llamadas Unidades Verificadoras, que tienen la autoridad moral y el reconocimiento ante las autoridades para verificar las instalaciones revisando que se hagan cumplir los lineamientos establecidos en las distintas normativas aplicables, y con esto, dar autorización para que se otorguen servicios de electricidad a las instalaciones. Existen muchas NOM que la misma Comisión Nacional para el Uso Eficiente de la Energía y otras asociaciones han desarrollado para materiales, aislamientos y protecciones, entre otras.

Para el ingeniero Jorge Hagg Hagg las normativas no son suficientes; sin embargo, las asociaciones y distintos actores involucrados en la industria están tomando cartas en el asunto. “Muchas asociaciones como la Americ y el IMEI estamos conscientes del trabajo que hay que hacer y por eso hay equipos de trabajo permanente que desarrollan nuevas normas.

La nueva NOM que empezará como NMX para edificios de alto desempeño está en una etapa muy avanzada y estamos trabajando junto con el gobierno, los fabricantes y más jugadores para crear este tipo de normatividad y tener un mercado más sano y más competitivo en ese sentido”, declara el representante de IMEI.

Esta nueva normativa lleva en desarrollo año y medio aproximadamente y se espera que a finales de 2015 sea liberada como NMX.

En opinión del ingeniero González Guadarrama, que las normativas consideren proporcionar libertad para ejercer creatividad en los proyectos eso un factor necesario para la búsqueda de nuevos horizontes en la industria.

Por otra parte, el ingeniero Treviño señala que la actualización de las normas debe tomarse en cuenta. “Consideramos que es viable una actualización de estos protocolos porque los elementos fundamentales fueron pensados con las condiciones climáticas imperantes en otra época. Esperamos ver una aplicación formal en la gran mayoría de los proyectos públicos y privados del país de estas normas”, aclara.

Premio IMEI
El premio Jorge Martínez Anaya al edificio inteligente dentro del IMEI da reconocimiento a la obra y empeño de sus propietarios, arquitectos, constructores y contratistas por lograr un edificio que además de ofrecer seguridad a sus ocupantes les brinde condiciones superiores de calidad de vida, al tiempo que racionaliza el uso de energía. “Básicamente buscamos desde el punto de vista de arquitectura, infraestructura, armaduras y estructuras el mejor desempeño del edificio. Buscamos, desde luego, todo lo que tenga que ver con las instalaciones eléctricas, sanitarias, hidrosanitarias, acústicas, de iluminación, las mejores prácticas en cuanto a la tecnología, manejo de información y seguridad de información, automatización, la seguridad electrónica y física del edificio y, por supuesto, temas de sustentabilidad, amigabilidad, eficiencia energética y por último, pero no menos importante, operación y mantenimiento”, aclara Jorge Hagg.

De acuerdo con Carlos N. Aguilera Gutiérrez, ingeniero civil de la Universidad de Chile y con 40 años de experiencia en el desarrollo de proyectos inmobiliarios, los edificios de oficinas pueden clasificarse de la siguiente manera.

Hoy en día y en números gruesos, el mercado disponible de oficinas en la ciudad de México se encuentra en aproximadamente 7.5 millones de metros cuadrados. De estos, 4.5 millones de metros cuadrados son edificios catalogados como clases A y A+; es decir, edificios de valor agregado, edificios con algún mayor o menor nivel de automatización o eficiencia, eficientes y seguros. Los 3 millones de metros cuadrados restantes son edificios clase B y C; es decir, edificios antiguos que no cuentan con esos niveles de automatización, eficiencia o seguridad.

El transporte, una problemática
En opinión del ingeniero Sergio González, las autoridades deben de tener la sensibilidad para darse cuenta que es más económico resolver los problemas de espacios disponibles en las regiones donde se cuenta con una infraestructura adecuada, que llevar los programas de desarrollo vertical a zonas que no son económicamente activas, lo que, de manera importante, es poco rentable. “Parte de los problemas que tenemos en la ciudad es que el transporte sigue siendo muy caro y tardado porque los centros de trabajo se encuentran muy lejos de donde viven las personas”, sentencia.

Unión del gremio
Tratar de fortalecer el gremio con la formación de profesionales es fundamental, asegura el ingeniero González, y considera que todos los avances que se van logrando a través de las nuevas tecnologías, estrategias de medición y equipos de automatización se pueden ir aplicando y traspasando a otros rubros, con lo que se puede alcanzar una nueva fortaleza conjunta en la industria.

Finalmente, el ingeniero César Ulises Treviño Treviño establece como imperante que las experiencias y el conocimiento adquirido en cada proyecto sea compartido para mejorar las prácticas cotidianas en el sector y conseguir casos de éxito cada vez mayores que impulsen la inyección de nuevas inversiones a la industria. “Es fundamental que proyectistas y usuarios compartan estas buenas experiencias; los casos de éxito pueden sentar un precedente favorable para incentivar a muchos inversionistas a apostar por este tipo de proyectos, en el entendido de que estar cerca de los profesionistas debidamente cualificados que puedan apoyar al desarrollo del proyecto será fundamental. Nuestra sugerencia es que busquen asistencia de especialistas que maximicen el potencial del proyecto en términos funcionales, energéticos, operativos y ambientales”, finaliza.